懷化市物業(yè)專項維修資金管理辦法

 

第一章  總 則

第一條  為了加強對物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》（國務院令第698號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共有部分保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條  物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、共有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條  市、縣市區(qū)（不含鶴城區(qū)，以下均不含鶴城區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同同級財政部門負責指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理等工作。市、縣市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱維修資金管理機構(gòu)）具體負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。

市住房保障服務中心負責市轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用備用金撥付工作。鶴城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局負責市轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的使用審核、撥付工作。

城鎮(zhèn)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定的職責分工負責物業(yè)專項維修資金管理相關工作。

市、縣市區(qū)財政、審計等相關部門依據(jù)各自職責對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的管理進行監(jiān)督。

 

第二章  交 存

第六條  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，非單一產(chǎn)權(quán)的住宅和非住宅，其業(yè)主應當交納物業(yè)專項維修資金。

第七條  業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額標準由市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)本地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定，并適時調(diào)整和公布。

第八條  業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主共有，使用時由業(yè)主共同決定。

第九條  實行預售的商品房，買受人應當在辦理商品房預售合同備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發(fā)建設單位自留的物業(yè)，開發(fā)建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶；有預售資金監(jiān)管的，建設單位應當交納的物業(yè)專項維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)建設單位不得代收業(yè)主物業(yè)專項維修資金。

實行現(xiàn)售的商品房，開發(fā)建設單位應當在申請竣工驗收前，按照市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門核定的標準將首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。

開發(fā)建設單位、買受人未按本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，住房和城鄉(xiāng)建設管理部門和不動產(chǎn)登記部門不得辦理商品房預售合同備案及不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第十條  開發(fā)建設單位出售物業(yè)時，應提示買受人物業(yè)專項維修資金的交存時間及標準。

第十一條  維修資金管理機構(gòu)收取物業(yè)專項維修資金應當使用湖南省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)（含電子票據(jù)），此收據(jù)是業(yè)主交存物業(yè)專項維修資金的合法憑據(jù)。

第十二條  物業(yè)專項維修資金分戶賬余額不足首期應當交存金額30%的，維修資金管理機構(gòu)應當及時通知業(yè)主續(xù)交，并向業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人發(fā)出預警提示；已經(jīng)成立業(yè)主大會的，業(yè)主應當按照業(yè)主大會決定的續(xù)交方案及時續(xù)交；尚未成立業(yè)主大會的，由所在街道、社區(qū)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)交方案，并按方案確定的標準續(xù)交。

首期物業(yè)專項維修資金未交納或未足額交納的業(yè)主，維修資金管理機構(gòu)應當及時通知業(yè)主補交。

業(yè)主未按照本辦法規(guī)定及時足額交納物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當催告并督促其交納；經(jīng)催告仍不交納的，業(yè)主委員會、有直接利害關系的業(yè)主可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第十三條  市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應會同同級財政部門制定公開招標辦法，通過公開招標的方式，在當?shù)剡x擇存款利率高、信譽好、服務優(yōu)的商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，開立物業(yè)專項維修資金專戶。

專戶管理銀行負責辦理物業(yè)專項維修資金賬戶設立、交存、結(jié)息、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對賬、查詢等基本業(yè)務事項，并提供協(xié)議約定的增值服務。

維修資金管理機構(gòu)應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就前款規(guī)定的基本業(yè)務事項及增值服務內(nèi)容進行約定。

第十四條  物業(yè)專項維修資金應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設總賬，以幢或單元為單位設分幢賬，按房屋戶室號設分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按照房屋戶室號設分戶賬。本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶室號的，應當?shù)怯浽谝晕飿I(yè)管理區(qū)域或者幢設立的賬戶名下。

第十五條  物業(yè)專項維修資金所產(chǎn)生的增值收益納入分幢賬戶滾存使用。

第十六條  建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分取得的相關收益以及共有設施設備更新、改造報廢后回收的殘值，應當轉(zhuǎn)入相應小區(qū)物業(yè)專項維修資金賬戶滾存使用。

第十七條  物業(yè)專項維修資金自存入物業(yè)專項維修資金專戶起每年計息一次，交存未滿一年的，按照同期國有商業(yè)銀行活期存款利率計息；交存一年以上的，按照同期一年期國有商業(yè)銀行定期存款利率計息，存儲利息自動轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金專戶滾存使用。每年6月30日為結(jié)息日。

第十八條  房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金的交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第十九條  業(yè)主大會要求自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當向維修資金管理機構(gòu)提交下列備案材料：

（一）物業(yè)專項維修資金自行管理申請表；

（二）業(yè)主大會同意自行管理物業(yè)專項維修資金的表決結(jié)果；

（三）物業(yè)專項維修資金管理方案；

（四）業(yè)主管理規(guī)約；

（五）參與財務管理的業(yè)主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業(yè)技能的證明材料；

（六）與維修資金管理相關的其他材料。

物業(yè)區(qū)劃發(fā)生變動，或者業(yè)主委員會的負責人、名稱、聯(lián)系方式、地址等發(fā)生變動的，業(yè)主委員會應持相關手續(xù)到維修資金管理機構(gòu)和專戶管理銀行辦理有關變更事項。

 

第三章  使 用

第二十條  物業(yè)專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十一條  物業(yè)專項維修資金涉及物業(yè)共有部分維修和更新、改造過程中所發(fā)生的設計、施工、監(jiān)理、咨詢、鑒定、招標、公證等費用可以從物業(yè)專項維修資金中列支。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用物業(yè)專項維修資金專戶資金購買物業(yè)共有部分的專項維修保險。

第二十二條  房屋共有部分的維修、更新和改造費用由業(yè)主共同決定費用分攤方式，業(yè)主未達成共同決定的按照下列原則分攤費用：

（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的物業(yè)共有部分，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同承擔；

（二）屬于單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共有部分，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同承擔；

（三）屬于一個單元內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共有部分，由單元內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同承擔；

（四）上述（一）至（三）款情況外的物業(yè)共有部分的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同分攤。

（五）未交存物業(yè)專項維修資金的，分攤費用由該業(yè)主直接支付。

（六）物業(yè)專項維修資金分戶賬金額不足支付所分攤費用的，差額部分由該房屋業(yè)主承擔。

（七）物業(yè)共有部分維修、更新、改造，涉及開發(fā)建設單位尚未售出的物業(yè)，由開發(fā)建設單位按比例承擔維修和更新、改造費用。

第二十三條  物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前申請使用物業(yè)專項維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）制定資金使用方案

申請人應當與業(yè)主共同對擬維修和更新、改造的住宅共有部分進行現(xiàn)場鑒證，由申請人自行編制或委托編制維修資金使用方案。資金使用方案應當包括項目基本情況、維修程度、工期、公開選定的維修單位、費用預算、分攤范圍和明細、共用設施設備更新報廢殘值處置等內(nèi)容。資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置以及物業(yè)管理行政主管部門官方網(wǎng)站或維修資金微信公眾號進行公示，充分征求業(yè)主意見，公示期不少于7日。公示期滿后，申請人方可向維修資金管理機構(gòu)提出申請。

維修和更新、改造項目的費用預算低于5萬元的，申請人可以以協(xié)商或公開競爭方式擇優(yōu)選擇維修施工單位。維修和更新、改造項目費用預算在5萬元以上的，申請人應當采取公開競爭方式的方式選擇具有相應資質(zhì)的維修施工單位。

采取公開競爭方式的，相關費用可以計入維修和更新、改造成本。

（二）申請人提交申請并備案

申請人應當提交預算報告、資金使用方案、維修單位選定情況、公示影像資料、征求意見情況的材料到維修資金管理機構(gòu)申請辦理備案登記。維修資金管理機構(gòu)應當委派2名以上工作人員對申請項目進行現(xiàn)場查勘，核實項目內(nèi)容、分攤范圍、項目質(zhì)保期情況，并在5個工作日內(nèi)完成備案登記。

申請人對申請資料的真實性、合法性、有效性負責。申請人隱瞞真實情況或提供虛假材料的，依法承擔相應法律責任。

（三）業(yè)主表決程序

資金使用方案在公示期間無異議或者異議不成立的，可以采用書面表決、電子表決等方式由有利害關系的業(yè)主共同決定。業(yè)主簽名表決結(jié)果應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日，并留存影像資料。

申請人可以聘請公證機構(gòu)對表決程序進行監(jiān)督，公證費用可以計入維修和更新、改造成本。

（四）組織施工

1、使用方案經(jīng)業(yè)主表決通過并公示無異議后，申請人通知維修單位簽訂并按合同進行施工。申請人負責施工過程中的監(jiān)督管理工作，并留存項目維修前、維修中、維修后三個階段的現(xiàn)場影像資料。

2、申請人可以根據(jù)相關規(guī)定，委托工程監(jiān)理單位對項目工程實施監(jiān)理，監(jiān)理費用可以計入維修和更新、改造成本。

（五）組織驗收

申請人組織維修施工單位以及分攤范圍內(nèi)自愿參與驗收的業(yè)主對工程質(zhì)量進行驗收并形成竣工驗收表，聘請工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應當一同參與驗收。

依據(jù)消防等安全管理部門下達的責令整改通知文書實施的消防設施應急維修工程，由下達責令整改通知文書的機關出具復查意見書。

鼓勵第三方專業(yè)機構(gòu)參與物業(yè)維修工程檢測、鑒定、監(jiān)理、驗收。對物業(yè)維修工程費用5萬元以上（含5萬元）的項目，應當經(jīng)工程造價咨詢機構(gòu)對物業(yè)維修工程進行決算造價審核，申請人可以在維修資金管理機構(gòu)建立的第三方服務機構(gòu)備案庫中隨機選取并委托該專業(yè)機構(gòu)進行決算審價，并形成項目決算報告，決算金額不得超過預算金額。審核費用可以計入維修和更新、改造成本。

申請人將驗收報告、分攤明細、業(yè)主意見表在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向分攤范圍內(nèi)業(yè)主公示，公示期不少于7日，并留存影像資料。

（六）撥付資金

項目驗收合格后，公示期滿無異議或者異議不成立的，申請人持工程維修驗收合格證明及正式稅務發(fā)票提交撥付申請，維修資金管理機構(gòu)對公示情況進行審核后，按維修合同和工程進度進行撥付。

第二十四條  發(fā)生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修的緊急情況時，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項維修資金。

需要應急使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主應當提出應急使用申請，維修資金管理機構(gòu)應當立即組織現(xiàn)場勘察；確需立即維修的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主（未成立業(yè)主委員會又未聘請物業(yè)服務的由小區(qū)所在社區(qū)居委會）應當立即組織維修單位實施搶修。出現(xiàn)應急維修情形且未有提出申請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織代修。應急維修需要質(zhì)監(jiān)、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設等部門進行認定的，要盡快出具認定意見；能夠現(xiàn)場認定的，要現(xiàn)場出具認定意見。工程完工后報維修資金管理機構(gòu)備案，公示屆滿無異議后，維修費用從受益業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支：

（一）屋面、外墻防水嚴重損壞，影響使用的；

（二）樓體單側(cè)外墻飾面脫落，圍護欄斷裂、管道脫落等危及人身安全、公共安全的；

（三）發(fā)生供水管道嚴重漏水、水泵泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（四）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢驗時被責令停梯整改的，或者嚴重影響業(yè)主正常出行且隱患狀況可直觀認定的；

（五）消防系統(tǒng)、電力系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或緊急情況，經(jīng)相關資質(zhì)單位檢測、鑒定要求整改的；

（六）其他嚴重影響房屋使用和安全的緊急情況。

工程竣工后，按照本辦法第二十三條第（五）（六）款規(guī)定組織驗收，撥付資金。

第二十五條  分幢賬戶資金經(jīng)分攤范圍內(nèi)業(yè)主共同決定后可以購買屋面、外墻、消防及運行時長超過質(zhì)保期的電梯等物業(yè)共有部分的專項維修保險。

購買專項維修保險的具體實施細則由市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同同級市場監(jiān)督管理等部門按照有關規(guī)定另行制定。

第二十六條  下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部分維修、更新和改造費用。

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用。

（三）應當由責任人承擔的因人為損壞物業(yè)共有部分所需的修復費用。

（四）根據(jù)法律規(guī)定或物業(yè)服務合同約定，應當由相關單位或物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)共有部分的維修和養(yǎng)護費用。

第二十七條  維修資金管理機構(gòu)應當按照公平、公正、公開原則，選聘一批具有相應資質(zhì)、有固定辦公場所的維修企業(yè)和工程造價咨詢、監(jiān)理、鑒定、驗收等第三方服務機構(gòu)，分類建立維修施工企業(yè)庫和第三方服務機構(gòu)備選名錄。施工企業(yè)庫和第三方咨詢服務機構(gòu)名錄由維修資金管理機構(gòu)管理定期公布，并結(jié)合申請人和業(yè)主的意見對入庫單位開展動態(tài)考評，建立準入和退出機制，實行優(yōu)勝劣汰。

第二十八條  用于支付維修及更新、改造的工程費用，維修資金管理機構(gòu)通過轉(zhuǎn)賬方式支付到合同中確定的維修單位對公賬戶。

第二十九條  物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用物業(yè)專項維修資金的情況的處置辦法等。

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案。

（三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案。

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支物業(yè)專項維修資金。

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市、縣市區(qū)維修資金管理機構(gòu)備案。

（六）業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知。

（七）專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

 

第四章  監(jiān) 督

第三十條  物業(yè)專項維修資金應當建立公示和查詢制度：

（一）每年7月對物業(yè)小區(qū)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額進行公布；

（二）接受業(yè)主對公共賬戶和業(yè)主分戶賬戶中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢；

（三）應物業(yè)小區(qū)業(yè)主提交書面申請可公示有關物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。

第三十一條  業(yè)主對物業(yè)專項維修資金的使用有異議的，可以向維修資金管理機構(gòu)提出書面復核申請，維修資金管理機構(gòu)應當在收到復核申請之日起7個工作日內(nèi)予以復核并向異議人書面回復。

第三十二條  房屋滅失的，業(yè)主交納的物業(yè)專項維修資金結(jié)余部分返還相應業(yè)主。

第三十三條  對于違反本辦法相關規(guī)定的單位和個人，由相關主管部門責令改正，并依據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)章進行處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任?！　? 

 

第五章  附 則

第三十四條  本辦法所稱共有部分，是指業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備，一般包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（含基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房、房屋外墻面、共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第三十五條  本辦法所稱增值收益，是指維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理的物業(yè)專項維修資金通過規(guī)模存款、組合存款等方式所產(chǎn)生的孳息與按照本辦法第十七條規(guī)定計息滾存的物業(yè)專項維修資金存款利息之間的差額部分。

第三十六條  本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十七條  本辦法所稱物業(yè)專項維修資金使用的申請人為業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會。但有下列情形之一的，相關業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會可以是申請人：

（一）未成立業(yè)主委員會的；

（二）業(yè)主委員會未履行或不能正常履行職責的；

申請人可以委托物業(yè)服務企業(yè)辦理申請使用物業(yè)專項維修資金等相關事項。

第三十八條  本辦法實施期間，與國家、省新出臺的法律法規(guī)相關規(guī)定不一致的，按新規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條  本辦法自公布之日起施行，有效期五年。