懷化市住房和城鄉(xiāng)建設局

關于修訂《懷化市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的說明

為了加強對物業(yè)專項維修資金的規(guī)范管理，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)、《湖南省住建廳湖南省財政廳關于加強維修資金管理的通知》（湘建房〔2019〕199號）等法律法規(guī)和中共懷化市委巡察工作領導小組《關于加強懷化市物業(yè)專項維修資金管理切實防范風險的專題報告》（2023年第23期巡察專報）提出的整改意見，我局擬對2017年12月14日出臺的《懷化市物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》（懷建發(fā)〔2017〕45號）規(guī)范性文件（以下稱原《辦法》）進行修訂完善并重新制定出臺。

一、修訂的必要性

（一）原《辦法》已超過規(guī)范性文件有效期。原《辦法》于2017年12月14日出臺，自2018年1月1日起施行（有效期5年），現(xiàn)已超過規(guī)范性文件有效期。為著力解決當前我市物業(yè)專項維修資金管理工作中存在的相關問題，有效防范風險，確保我市物業(yè)專項維修資金管理工作規(guī)范有序，急需出臺新的地方規(guī)范性文件。

（二）適應當前管理工作新形勢的需要。原《辦法》實施期間，《中華人民共和國民法典》、《湖南省住建廳湖南省財政廳關于加強維修資金管理的通知》（湘建房〔2019〕199號）等相關政策法規(guī)相繼出臺，中央、省、市對物業(yè)專項維修資金管理工作提出了新要求，原《辦法》部分條款已不再適應當前維修資金管理工作現(xiàn)狀，需要結合新政策法規(guī)和我市工作實際進一步細化，以增強文件的可操作性。

（三）厘清相關職能部門職責的需要。近年來，由于機構改革原因，部分職能部門職責發(fā)生變化，如物業(yè)專項維修資金管理行政主管部門由原市房產管理局調整為市住房和城鄉(xiāng)建設局。同時，根據(jù)《中共懷化市委機構編制委員會關于市城區(qū)物業(yè)管理等職責調整的通知》（懷編﹝2021﹞87號）文件規(guī)定，按照物業(yè)專項維修資金“市管區(qū)用”的改革要求，市本級已將物業(yè)專項維修資金使用的審批職能下放至鶴城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局。因此，為進一步理順物業(yè)專項維修資金管理體制，明確相關職能部門管理職責，原《辦法》部分條款需要進行相應的修訂。

二、修訂過程

（一）立項審查的情況。2023年12月，根據(jù)中共懷化市委巡察工作領導小組《關于加強懷化市物業(yè)專項維修資金管理切實防范風險的專題報告》反饋問題整改工作要求，修訂《懷化市物業(yè)專項維修資金管理辦法》作為巡察整改工作任務同時列入了市住建局2024年年度立法計劃。2024年5月20日，我局向市人民政府呈送了《關于修訂<懷化市物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法>的請示》，市人民政府于5月29日批復“同意按規(guī)定和程序出臺辦法”。

（二）調查研究情況。為梳理掌握維修資金管理存在的問題，2024年1月，我局通過召開座談會和書面征求意見等形式，收集了市財政局、市市場監(jiān)督管理局、鶴城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、部分維修資金儲存銀行機構、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、小區(qū)業(yè)主代表以及街道社區(qū)等意見建議，梳理匯總維修資金管理存在的突出矛盾問題，并確定了修訂原則、框架、主要內容和步驟安排，同時積極吸納省內外物業(yè)專項維修資金管理實踐成果，組織維修資金管理部門負責同志對照株洲市、常德市、四川南充市新修訂的維修資金管理辦法，逐條進行比照，研究采納省內外可以學習借鑒的條款內容。

（三）召開座談會征求意見情況。4月1日至5月20日，通過局門戶網(wǎng)站向社會公開征求意見。5月15日召開有關部門及物業(yè)服務公司、業(yè)主委員會、社區(qū)、業(yè)主代表等參加的征求意見座談會，廣泛聽取意見，收到意見建議7條，采納和部分采納 4 條。

（四）修訂單位討論情況。2024年1月至4月，我局組織相關科室舉行了3次集中研討會商，逐條討論，形成《辦法》修訂初稿。4月底，局分管領導帶領相關科室對修訂初稿進行深度研討，修訂完善形成《辦法》征求意見稿。5月中旬，我們根據(jù)前期征求的意見，對《辦法》征求意見稿再次進行了集中討論，進一步修改完善后呈送局領導審核把關。同時，嚴格履行科室集體初審、公平競爭審查、合法性審查等程序，形成《辦法》送審稿。

三、需要說明的問題

1.文件重點內容說明。新修訂的《懷化物業(yè)專項維修資金管理辦法》，在總體框架上以《懷化市物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》（懷建發(fā)〔2017〕45號）為基礎，增加了近年來部、省出臺的新政策要求，并結合我市維修資金管理工作實際和機構改革后部門調整的工作職責，參照株洲市、南充市等外地的做法，對原《辦法》的內容進行了歸納、調整、新增和刪減，由原來的5章38條修訂為目前的5章43條。新辦法具體修訂完善了物業(yè)專項維修資金續(xù)交、專戶銀行招標、物業(yè)專項維修資金結息派息及公示公告、物業(yè)專項維修資金管理部門責任劃分等5項制度中的部分條款，新增了共用設施設備維修改造更換后殘值處理辦法、維修資金賬戶設立、維修資金增值收益統(tǒng)籌賬戶建立、維修資金增值收益引入電梯維修保險改革、維修資金申請使用流程、維修工程監(jiān)理鑒定公證費用支出、統(tǒng)籌賬戶資金使用等7項制度。

2.根據(jù)本地實際完善制定的內容和具體說明。新辦法第二十四條關于“維修資金分攤依據(jù)不同情形采取相應分攤方式”和第三十二條關于“維修資金轉賬”等內容，根據(jù)我局維修資金管理部門工作人員在日常工作中遇到的具體問題進行修訂完善。

3.參照外地做法完善制定的內容和具體說明。一是新辦法第十二條關于“維修資金的追繳”的內容參照株洲市的做法修訂完善；二是第十三條關于“物業(yè)專項維修資金存儲專戶銀行的選取、利率協(xié)議”等條款，是參照株洲市的做法新增加的條款；三是第二十五條關于“維修資金使用流程”的內容參照四川南充市的做法修訂完善；四是第二十八條關于“統(tǒng)籌賬戶資金支出范圍”的規(guī)定是參照株洲市的做法新增加的條款；五是第二十九條關于“維修資金增值收益購買電梯維修保險事項”的規(guī)定是依據(jù)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于推廣株洲市物業(yè)專項維修資金增值收益使用改革試點成果的通知》精神，借鑒學習株洲市的做法予以制定。

綜上所述，《懷化市物業(yè)專項維修資金管理辦法（送審稿）》經過近6個月的研究起草，反復征求意見和反復討論修改，已趨于成熟，符合規(guī)范性文件的制定要求，與上位法不相抵觸，特提請審議。

特此說明，請予以審定。

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