HHCR-2024-01007

懷政辦發(fā)〔2024〕27號

懷化市人民政府辦公室

關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

各縣市區(qū)人民政府、市直機關各單位，中央、省在懷各單位：

為滿足居民剛性、改善性住房需求，根據(jù)黨中央、國務院關于“一城一策”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的精神，結合我市實際，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關事項通知如下：

一、擴大住房消費

（一）支持剛性需求、改善型需求購房

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房所在地的市、縣名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

鼓勵支持房地產(chǎn)企業(yè)開展購房優(yōu)惠和團購活動，團購價格不納入城市商品房價格監(jiān)測范圍。

（二）放寬信用微瑕次數(shù)限制

對具備償還能力且有還貸保證、逾期已結清的申請人，鼓勵各商業(yè)銀行提高對其信用報告逾期次數(shù)寬容度。

（三）加大住房公積金支持力度

1.繳存人正常繳存且首次使用住房公積金，申請住房公積金貸款購買新建商品房的，可使用住房公積金賬戶余額支付購房首付款。

2.購買商品住房的借款人，結清住房公積金貸款后，符合再次申辦貸款條件的，取消6個月貸款等待期，即申請即辦理。

3.離異夫妻雙方婚姻存續(xù)期間已在住房公積金中心業(yè)務信息系統(tǒng)中有住房公積金使用記錄，離異雙方符合再次申辦貸款條件的，取消6個月貸款等待期，即申請即辦理。

4.推進商業(yè)銀行住房按揭貸款轉住房公積金貸款，支持將商業(yè)銀行的存量住房按揭貸款轉為住房公積金貸款。

5.提高住房公積金租房月提取最高限額，鼓勵住房租賃消費。

（四）降低商品房交易成本，實行購房補貼政策

2023年12月29日至2025年6月30日期間購房繳納契稅所繳契稅稅率為1%的，按所繳契稅對購房人予以全額補貼；所繳契稅稅率為1.5%的，按所繳契稅的2/3對購房人予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，按所繳契稅的50%對購房人予以補貼。以上購房補貼按年分期撥付，每年補貼1/3，于購房次年分3年補貼到位。在繳納契稅時，由稅務部門歸集匯總。購房補貼按照“誰受益、誰負擔”的原則，補貼資金由契稅入庫同級財政承擔。

2023年12月29日至2025年6月30日期間以本人名義購買首套新建商品房的博士研究生補貼獎勵3萬元、碩士研究生補貼獎勵2萬元，生育三孩家庭補償獎勵10平方米面積，費用由同級財政承擔。已享受全職引進人才住房補貼的不重復享受該項補貼。

二、加大貸款支持力度

（一）建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制

動態(tài)確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，應推盡推，應貸盡貸。對開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠維持的項目，金融機構不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，可適當展期。

（二）鼓勵支持現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)自持現(xiàn)有庫存房源轉型為房地產(chǎn)租賃公司，作為中長期租賃住房，鼓勵金融機構給予按揭貸款或企業(yè)流動經(jīng)營性貸款支持。

（三）支持經(jīng)營性物業(yè)貸款

房地產(chǎn)企業(yè)可利用自營的商業(yè)性房地產(chǎn)向商業(yè)銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款。

三、強化財稅支持

（一）財政政策

房地產(chǎn)開發(fā)項目城市基礎設施配套費等報建規(guī)費放寬繳費時限，辦理施工許可證前繳納30%，辦理預售許可證時繳納30%，竣工備案前全部繳清。

（二）稅費政策

依法適時下調(diào)房屋契稅稅率。適度下調(diào)土地增值稅預征率。合理確定個人轉讓住房個人所得稅核定征稅率，對“個人轉讓住房，未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額”實行核定征稅的，由所在地稅務機關根據(jù)本地實際，可在規(guī)定幅度（1%-3%）內(nèi)適度調(diào)低個人所得稅核定征收率。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納方式

對不計入容積率的地下車位、人防工程等在土地出讓金分攤時，可不計算金額。

四、盤活存量土地

（一）支持房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)

對已出讓尚未建設的房地產(chǎn)用地，允許按規(guī)定轉型用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力并向社會公開公示的前提下，經(jīng)批準可進行規(guī)劃修改，簽訂補充協(xié)議，需補繳土地出讓價款的應予以繳納。

（二）合理免除因自然災害、疫情導致超期未開發(fā)的違約責任

確因自然災害、疫情等不可抗力導致無法按合同約定開竣工的，可免除相應的違約責任。2020年2月5日至2023年1月8日期間，受疫情影響未能按期交地、動工、竣工的，可不計入違約期，免除相應的違約責任。

（三）推動限期消除繼續(xù)開發(fā)障礙

嚴格履行國有建設用地出讓合同約定的義務，對因政府及其有關部門原因導致不具備開發(fā)利用條件的地塊，限期消除開發(fā)障礙，保障開發(fā)建設必需的基礎設施配套和通平條件。經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門與企業(yè)協(xié)商一致，開發(fā)障礙未消除前，對企業(yè)不計算開竣工違約期。開發(fā)障礙消除后，報市、縣人民政府批準后簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)日期和土地使用年限。因政府及其有關部門原因造成企業(yè)延期繳款產(chǎn)生的違約金和利息，企業(yè)不承擔責任。

（四）規(guī)范分割宗地開發(fā)或轉讓

鼓勵企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地，做到“地盡其用”。對因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法全部開發(fā)利用的土地，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以交多少錢，給多少地，辦多少證，分割宗地。對企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用或與市、縣人民政府協(xié)商收回或置換，經(jīng)市、縣人民政府批準后簽訂補充協(xié)議。

（五）放寬分期開發(fā)和價款繳納時間

支持商住用地分期開發(fā)，已掛牌成交宗地，規(guī)劃設計明確可以分期開發(fā)建設的，前期開發(fā)建設地塊需繳納100%土地出讓價款；未開發(fā)地塊可繳納20%土地出讓價款，但應承諾剩余土地出讓價款繳納時限和開工時間并簽訂補充協(xié)議，剩余80%土地出讓價款最遲應在合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清，約定期限內(nèi)不計違約金；如未能如期開發(fā)建設則依法收回，20%土地出讓價款不予退回。經(jīng)規(guī)劃批準，住宅與商業(yè)占比可以調(diào)整、轉換，在原指標50%幅度內(nèi)調(diào)整不再補繳土地出讓價款。

（六）創(chuàng)新存量土地盤活利用方式

支持已出讓未開發(fā)的土地依法轉讓，對未完成開發(fā)投資總額25%的出讓商住用地，探索實行預告登記轉讓制度。轉讓雙方持《轉讓協(xié)議》向不動產(chǎn)登記部門提出轉讓預告登記，待完成開發(fā)投資總額的25%后再依程序辦理轉讓手續(xù)。推進“帶押過戶”業(yè)務跨銀行業(yè)金融機構可辦，覆蓋房地產(chǎn)用地等各類不動產(chǎn)。新出讓地塊與相鄰出讓地塊因規(guī)劃需要合宗開發(fā)的，可將新出讓地塊與原出讓土地出讓使用年限調(diào)整一致，延長原出讓土地使用年限的，應補繳土地出讓價款。支持土地使用權人利用閑置土地臨時開發(fā)，提升土地利用效率。

五、加大去庫存力度

（一）鼓勵國有企業(yè)收購現(xiàn)有庫存現(xiàn)房

按“以需定購”原則，支持國有企業(yè)收購房地產(chǎn)企業(yè)已建成的存量商品房用作配售型、配租型保障性住房及安置用房。

（二）實行征收拆遷“房票”安置制度

建立“房票”兌付資金的籌措、監(jiān)管、兌付準備金制度，確保按期兌付“房票”資金，防范“房票”逾期兌付風險。

鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)接收“房票”，購房人持“房票”購房網(wǎng)簽后，其使用的“房票”按支付節(jié)點核算可兌付資金，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設部門核算認定后，視同相應資金已存入預售資金監(jiān)管賬戶。參與使用“房票”的房地產(chǎn)企業(yè)，允許其用持有的未兌付“房票”優(yōu)先結算后用于支付新競得的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的土地出讓價款。

（三）推動地下停車庫（位）降成本優(yōu)管理，促進停車庫（位）銷售去庫存

1.化解地下車庫（位）庫存。地下車庫（位）辦理不動產(chǎn)登記，契稅可參照本通知關于購房補貼政策進行補貼。除單獨銷售的地下車庫（位）外，其它與商品房配套銷售的地下車庫（位）不再收取物業(yè)維修基金，其維修管理納入地上對應建筑物一并管理。將地下車庫（位）納入商品房銷售管理，積極促進住宅小區(qū)地下車庫（位）銷售。辦理不動產(chǎn)登記后的地下車庫（位）可依法轉讓、出租、贈與、抵押。各縣市區(qū)可自行制定住宅小區(qū)地下車庫（位）確權登記辦法。

2.調(diào)整優(yōu)化商品住房開發(fā)項目車位政策?？山Y合不同區(qū)位、不同開發(fā)產(chǎn)品，調(diào)整優(yōu)化項目停車位規(guī)劃配比。商品住房項目可銷售的產(chǎn)權車位可與商品住房同步辦理商品房預售許可，并同步公示車位銷售價格、銷售方案。

3.促進非住宅商品房租售。對已出讓尚未建設的非住宅商品房用地、已開發(fā)建設但未售的空置商業(yè)項目、已開發(fā)建設且已預售的商業(yè)項目，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力且充分尊重購房業(yè)主意愿和綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)需要的前提下，經(jīng)批準可按“商改住”進行規(guī)劃調(diào)整。

（四）加強去庫存（促銷）平臺建設

利用大數(shù)據(jù)技術打通供需兩端，建立完善房地產(chǎn)銷售平臺（懷化住建云平臺），全面推進線上線下同步銷售。

六、優(yōu)化規(guī)劃設計和竣工驗收管理

（一）支持高品質住宅建設

1.因城市景觀風貌或開發(fā)品質要求需要封閉陽臺的新建住宅項目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積，進行商品房預售和不動產(chǎn)權登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內(nèi)建筑面積的20%控制。

2.為滿足市民對居住品質日益提升的需求，完善出讓地塊周邊配套設施，支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質住宅產(chǎn)品。按照“綠色、耐久、配套、適齡、智能、人文”要求，推進土地出讓“競地價、競品質”試點示范，在不低于基準地價70%的情況下，適當降低土地出讓底價，重點在稀缺優(yōu)質、配套完善地塊布局，引導房地產(chǎn)企業(yè)建設一批高品質的改善性住房。在建的房地產(chǎn)住宅項目可以根據(jù)市場變化按程序優(yōu)化項目規(guī)劃設計方案。第四代或類第四代建筑的綠化平臺和露臺，其水平投影面積不計入容積率和建筑面積，進行商品房預售和不動產(chǎn)權登記。風雨連廊、架空層、首層共享門廳、配套公共服務設施、公共適老設施、公共充電設施不計入容積率。

3.合理調(diào)整飄窗和設備平臺管控要求，進一步提升住宅使用功能的完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調(diào)設備平臺和分體式空調(diào)外機擱板可同時設置，不大于4.0m2/戶的設備平臺不計入容積率和建筑面積。

4.適當放寬建筑密度、綠化率、建筑高度等經(jīng)濟技術指標限制要求。在滿足國家相關規(guī)范要求的前提下，經(jīng)規(guī)劃批準，可在原指標5%幅度內(nèi)調(diào)整。

（二）支持（住宅小區(qū)）優(yōu)化小區(qū)配套服務

利用既有公共建筑改造為教育培訓、酒店辦公或養(yǎng)老、幼兒托管、社區(qū)食堂等配套功能用房的，在滿足消防、用水、用電、排污、結構安全、不影響相鄰利益關系和公示無異議的前提下，可無需辦理建設工程規(guī)劃方案變更手續(xù)，直接申請施工圖變更進行建筑使用功能調(diào)整。新建住宅小區(qū)規(guī)劃方案應配建幼兒園但尚未建設的，若周邊已有幼兒園并滿足幼兒入園需求，經(jīng)論證，在符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》的前提下，征得相關利害關系人意見，可變更為社區(qū)食堂、休閑健身、養(yǎng)老設施、教育培訓、社區(qū)醫(yī)療等公共服務設施。

（三）優(yōu)化項目手續(xù)辦理

1.全面提速保交房辦證。主城區(qū)保交房項目辦理不動產(chǎn)權證均參照處遺項目政策辦理。按照“證繳分離”原則，實行“先證后稅（費）、先證后訴、先證后責”。房地產(chǎn)企業(yè)申請辦理房地產(chǎn)首次登記的，無需提交稅務結算證明。未辦理工程規(guī)劃核實和質檢、消防線上驗收的，由自然資源和規(guī)劃部門出具規(guī)劃認定意見，住房城鄉(xiāng)建設部門出具房屋質量鑒定備案情況函和消防評估合格證明，即可辦理樓棟總證。房地產(chǎn)企業(yè)暫時無法繳清銷售環(huán)節(jié)稅款的，可提前到稅務部門申報，經(jīng)稅務部門核算出已銷售擬辦證商品房的稅款金額后將相關信息推送至不動產(chǎn)登記部門，購房業(yè)主個人繳納契稅和維修基金后即可辦理網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)權分證。

2.容缺辦理相關審批手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同并繳納不低于50%的土地出讓價款后，各相關職能部門可依申請容缺辦理建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設計方案審查、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等行政審批。在辦理商品房預售許可證時須繳清土地出讓價款和相關費用，補齊相關手續(xù)。

3.優(yōu)化竣工驗收備案手續(xù)。對建設項目在面積、間距、退距、配套設施、停車庫（位）等方面與規(guī)劃審批存在的差距，但在合理范圍內(nèi)的，可據(jù)實辦理核實核驗手續(xù)。在驗收階段，建設單位已嚴格按照規(guī)劃審批方案進行建設，因國家、省、市相關技術規(guī)范、規(guī)則發(fā)生變化，造成計容建筑面積、建筑面積超規(guī)劃審批規(guī)模的，可免于行政處罰。在達到安全使用條件且滿足使用功能的前提下，允許項目分期開發(fā)報建、分單位工程驗收，消防、自然資源和規(guī)劃、人防等部門應予以承諾制備案。

七、其他政策

凡購買商品房的，憑預告登記證明或不動產(chǎn)權證，在房產(chǎn)所在地周邊義務教育學校對應年級有空余學位的情況下可就近辦理入學（轉學）。

原有房地產(chǎn)政策與本通知所列政策不一致的，以本通知為準。本通知自印發(fā)之日起施行，有效期五年。

懷化市人民政府辦公室      

2024年9月23日